PAYDAŞLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARI
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. 6100 sayılı Kanun'un 27 inci maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir.
Borçlunun elbirliği halinde ortak olduğu taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı İcra Hakimliğinden İcra İflas Kanunu'nun 121 inci maddesine göre alacağı yetki belgesine dayanarak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bunun için icra hakiminden yetki belgesi alınması zorunludur. İcra hakiminden yetki belgesi almadan doğrudan doğruya veya yetkisi olmayan icra müdürünün verdiği yetki belgesine dayanılarak dava açılması halinde dava hemen reddedilmeyip davacı tarafa icra hakiminden yetki belgesi almak üzere süre verilmelidir.
İcra mahkemesinden alınan yetkiye dayalı olarak açılan davalarda kural olarak borçlu ortağın mülkiyet hakkının elbirliği mülkiyetine konu olması gerekir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 995 maddesi gereğince iyiniyetli olmayan zilyet geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine zararlar ve elde ettiği ve elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemekle yükümlüdür.
Ecrimisil, kötüniyetli ve haksız işgalcinin ödemekle yükümlü olduğu bir tazminat (TMK 995. m.) olduğuna göre, davalının ecrimisilden sorumlu tutulabilmesi için öncelikle hiçbir haklı ve hukuki dayanağı olmadan kötüniyetli olarak taşınmazı kullanması veya kullandırması gerekir.
Hemen belirtilmelidir ki; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil istiyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Yine; paydaşlar kural olarak intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler, İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.
Ayrıca, taşınmazlarda uzun yıllardır zilyetlik durumu söz konusu ve davacı yanca da bu süre içerisinde davalı tarafa bir ihtar veya uyarı da bulunulmamış ise, diğer bir değişle kullanıma ses çıkarılmadığı durumda taraflar arasında Borçlar Kanununun 299. maddesi hükmü uyarınca ariyet sözleşmesinin yapıldığının kabulü gerekir. Süresiz olan bu kullanıma ses çıkartılmamış olması sebebiyle aynı yasanın 304. maddesi hükmü uyarınca dava açılmakla ariyete son verildiği (sözleşmenin feshedildiği) düşünülmelidir. Bu durumda ise dava tarihinden önceki dönem için davalıların fuzuli şagil sayılamayacağı gözetilerek karar verilmesi zorunludur. Nitekim yukarıda da belirtildiği üzere; gerek öğretide, gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği gibi ecrimisil, diğer bir deyişle işgal tazminatı, hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir bedeldir.
Yine; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 691. (Eski 624.) maddesi, müşterek mülkiyette önemli idari tasarrufların hüküm ifade edebilmesini; pay ve paydaş çoğunluğu ile gerçekleştirilmiş olması koşuluna bağlamıştır. 06.05.1955 tarihli ve 12/18 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının ilk bendinde ifade edildiği üzere, müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır. Değinilen yasal düzenleme ve yargısal uygulamaya göre pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmayan kira sözleşmelerine geçerlilik tanıma olanağı yoktur.
TMK'nın 651, 656. Maddelerinde ortak muristen kalan malların paylaştırılmasına yönelik düzenleme getirilmiş olup, TMK'nın 698, ve 699. Maddelerinde ise paylı mülkiyetin sona erdirilmesine ilişkin düzenleme getirilmiştir.
Ortaklığın mümkünse aynen taksim yolu ile olmadığı taktirde satış yolu ile giderilmesinin talep edildiği davalarda; öncelikle taşınmazın fiili ve hukuki durumu bilirkişiler tarafından değerlendirilerek aynen taksimi mümkünse, ortaklığın gerekirse ivaz ilavesi ile aynen taksim yolu ile giderilmesi gerekir, aynen taksim mümkün değilse hukuki ve fiili sebeplerinin açıklanması ve sonucuna göre satış yolu ile ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Mahkemece, paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir.
Satışına karar verilen taşınmaz;
-Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,
-Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında,
-Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davalarının sonucunda kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerekir.
Satış yolu ile ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde ağaç, bina vs. muhtesat var ise arzın mütemmim cüz-i sayıldığından arz ile birlikte satışına ilişkin karar verilir, ancak bunların bir kısım paydaşlara aidiyetine ilişkin tapuda şerh var ise veya bu hususta tüm paydaşlar ittifak ediyor ise o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir. Oran kurulur iken muhtesatın ve arzın dava tarihi itibarı ile değerleri ayrı ayrı takdir ettirilir. Bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri saptanır. Bulunan tüm değer muhtesat bedelinin ve arzın kıymetine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibarı ile ne kadarının muhtesata ne kadarının arza isabet ettiği belirlenir. Satış bedelinin dağıtımda bulunan bu yüzde nispetler göz önünde tutularak muhtesata isabet eden kısım sadece muhtesat sahibine veya payları nispetinde sahiplerine arza isabet eden kısmında payları oranında tüm paydaşlara verilmesi icap eder.
Yine, ortaklığın satış suretiyle giderilerek satış bedelinin ödenmesi yönünde karar verilirken tapudaki hisseleri oranında denildiğinde, tapudaki bütün tarafların hisseleri oranında bedel ödeneceği, veraset ilamındaki hisseleri oranında denildiğinde tapuda kayıtlı olan murislerin mirasçılarına veraset ilamındaki hisseleri oranında bedel ödeneceği, yine bilirkişi raporundaki hisseleri oranında denildiğinde, (taşınmaz üzerinde bazı tapu maliklerine ait muhdesat var ise bilirkişi tarafından kurulan oran dikkate alınarak, muhdesatın oranı tapudaki mülkiyet sahiplerinden kime ait ise ona ait hisse bedeline ilave edilerek oran kurularak, satış yapıldığında kime hangi oran üzerinden ödeme yapılacağı belirlenmekle) bilirkişi raporundaki hisseleri oranında hak sahiplerine ödeme yapılacağı anlaşılmalıdır.
Ayrıca, ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilir iken, taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, irtifak vb. takyidatlar mevcut ise taşınmazın üzerindeki takyidatlar ile birlikte satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekmektedir.